全国に「所有者不明土地」が占める割合は九州本島の大きさに匹敵するといわれています。
「所有者不明土地」とは、不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地、又は所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地を言います。
「所有者不明土地」の存在で、土地の所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共工事や復旧・復興工事が円滑に進まず、民間取引や土地の活用面でも阻害要因となっています。また、土地が放置され、隣接する土地への悪影響が発生するなど様々な問題も生じています。
今後、高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化する恐れがあります。
こうしたことから、令和3年4月21日、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。
これらの法律は、「所有者不明土地」の発生予防と利用の円滑化の観点から、下記の通り民事基本法制の総合的な見直しが行われました。
・不動産登記制度の見直し
・相続土地国庫帰属制度の創設
・土地利用に関する民法のルールの見直し
今回はそのうちの不動産登記制度の見直しについての説明です。
1.相続登記の申請の義務化
これまでは、相続発生に伴う相続登記の申請は任意とされていました。このため申請をしなくても特段の不利益を被ることが少なく、さらに相続した不動産の価値が低く、売却も困難である場合には、費用や手間をかけてまで登記申請をしようとする意欲がわきにくかったようです。
こうしたことから、「所有者不明土地」の発生の予防のため相続登記の申請が義務化されることとなりました。
(1) 基本的なルール
相続(遺贈も含む)によって不動産を取得した相続人等は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記申請をしなければならないこととなりました。
(2) 遺産分割が成立した時の追加的なルール
遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならないこととなりました。
(3) (1)(2)とも、正当な理由がなく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。
(4) 施行日は令和6年4月1日です。
2.相続人申告登記
不動産を所有している人が亡くなった場合、その相続人の間で話し合いがまとまるまでは、全ての相続人が法律で決められた持ち分(法定相続分)の割合で、その不動産を共有した状態になります。
この共有状態を反映した相続登記を申請しようとすね場合、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定しなければならないため、全ての相続人を把握するため戸籍謄本などの資料の収集が必要となります。
このため、より簡易に相続登記の申請義務を履行できる仕組みとして、新しく「相続人申告登記」が設けられました。
「相続人申告登記」は
① 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
② 自らがその相続人であること
を、登記官に申出します(自分が相続人であることがわかる戸籍謄本等の提出は必要)。
この申出により、申出した相続人の氏名・住所等が登記されますが、持ち分の割合は登記されませんので(相続によって権利を取得したことまでは公示されませんので、従来の相続登記とは全く異なるものです。)、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。
この申出により、相続登記の申請義務(上記1(1))を履行することができます。
なお、施行日は令和6年4月1日です。
3.所有不動産記録証明制度
特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧にリスト化して証明する制度が新たに設けられました。
なお、令和8年4月までに施行となっています。
4.住所等の変更登記の申請の義務化
登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されても、その変更登記がされないのは、
(1) これまでは住所等の変更登記の申請は任意とされており、申請をしなくても所有者が不利益を被ることが少なかったこと
(2) 転居等の都度、所有不動産の住所等の変更登記は負担
が原因であると指摘されています。
このため、「所有者不明土地」の発生の予防のため住所等の変更登記の申請が義務化されることとなりました。
登記簿上の所有者は、住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととなりました。
正当な理由がないのにこの義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。
なお、令和8年4月までに施行となっています。
5.他の公的機関との情報連携・職権による変更登記
住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。
ただし、個人の場合は、住基ネットからの情報収集に必要な、生年月日などの検索用情報の提供が必要です。また、変更登記は、本人の了解があるときに限られます。
なお、令和8年4月までに施行となっています。
6.DV被害者の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例
DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を登記官が発行する際に、本人からの申出により、現住所に代わる事項を記載する制度が設けられました。
